Юридически чистая квартира не создаст в будущем своему новому владельцу проблем: сделку не признают недействительной, квартиру не отберут, а уплаченные за нее деньги не пропадут.
Проверка приобретаемой квартиры всего по 10 пунктам поможет Вам собрать необходимую информацию, оценить риски и со спокойным сердцем сделать шаг на встречу своей мечте и приобрести квартиру.
1. Паспорт собственника или доверенного лица собственника
Документ содержит сведения о гражданине РФ, информацию о зарегистрированном/ расторгнутом браке. Паспорт подтверждает, что собственник и продавец – одно лицо. Паспорт необходимо проверить на предмет действительности на сайте ФМС.
2. Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака
Документы содержат дату регистрации/ расторжения брака, данные о супруге. Эти документы необходимо запросить у продавца. Даты, указанные в свидетельстве, помогут сориентироваться, когда понадобится согласие супруга на продажу квартиры, а когда нет.
Например, если жилье было куплено до свадьбы, то согласие супруга не нужно. Если квартира была куплена в браке, а потом брак распался, то на руках у продавца должно быть нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу или документ, подтверждающий раздел имущества (решение суда или соглашение о разделе имущества).
Некоторое квартиры (приобретенные в результате наследования, дарения, приватизации) не являются совместно нажитым имуществом, соответственно согласие супруга на продажу не потребуется.
Например, если жилье было куплено до свадьбы, то согласие супруга не нужно. Если квартира была куплена в браке, а потом брак распался, то на руках у продавца должно быть нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу или документ, подтверждающий раздел имущества (решение суда или соглашение о разделе имущества).
Некоторое квартиры (приобретенные в результате наследования, дарения, приватизации) не являются совместно нажитым имуществом, соответственно согласие супруга на продажу не потребуется.
3. Наличие или отсутствие судебных дел в производстве судов по месту нахождения квартиры
Необходимо выяснить, есть ли судебные споры по квартире (долги по счетам, оспаривание права собственности). Если есть дела в производстве, то после продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Данную информацию можно проверить на сайтах судов общей юрисдикции.
4. Справочная информация из Росреестра
4.1. На сайте Росреестра или через чат-бот в Телеграме @Ktotam можно получить так называемую "короткую" выписку по объекту недвижимости. В ней содержится информация: площадь квартиры, кадастровый номер, этаж и количество собственников. Эта выписка может пригодиться на самом начальном этапе выбора объектов недвижимости, когда покупатель решает, стоит ли вообще рассматривать конкретную квартиру.
При получении выписки через чат-бот @Ktotam нужно учитывать, что данные в нем обновляются в течение некоторого времени (если собственник квартиры сменился не так давно, то данные в выписке могут быть не актуальными).
4.2. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости – содержит информацию: площадь квартиры, сколько собственников, нет ли обременения, не претендует ли кто-то на долю или квартиру в целом через суд. Это обычная выписка, в ней краткая информация о недвижимости.
4.3. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - содержит информацию: площадь квартиры, сколько собственников, на основании чего они стали собственниками, не заложена ли квартира, не претендует ли кто-то на квартиру (нет ли судебных тяжб по ней), не арестована ли она. Это расширенная выписка по квартире, информации по недвижимости больше, чем в обычной выписке.
4.4. Выписка о переходе прав на объект недвижимости - отражает информацию обо всех собственниках объекта, которым когда-либо он принадлежал. С помощью этой выписки можно проследить всю историю объекта недвижимости – кому и когда квартира принадлежала, на основании чего возникало право собственности. Но тут тоже нужно быть внимательным. Например, по выписке сложно сделать вывод – не мог ли собственник несколько раз переоформить квартиру на членов семьи, чтобы, к примеру, скрыть использование маткапитала, не выделяя при этом доли детям.
Выписки может получить любой человек, обратившись в МФЦ, Росреестр (лично или по почте), либо через сайт Росреестра. За оформление выписок из ЕГРН предусмотрена государственная пошлина («короткую» выписку в телеграм можно получить бесплатно).
Данные из выписок Росреестра помогут провести более тщательную проверку объекта недвижимости. На что необходимо обратить внимание:
- на обстоятельства, при которых у продавца возникло право собственности на квартиру (получил по наследству, купил своими силами, приватизировал, приобрел по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве и так далее). Если, например, собственник получил квартиру в наследство, то нужно выяснить, когда именно это произошло, имеются ли другие возможные наследники. Если квартира приватизирована, не были ли нарушены права третьих лиц, которые имели право на приватизацию продаваемой квартиры наравне с собственником.
- на факт использования (или неиспользования) материнского капитала или других сертификатов при приобретении квартиры. Не стоит покупать квартиру, если семья использовала материнский капитал, но дети собственниками так и не стали. По закону после погашения ипотеки, если использовался маткапитал, у каждого члена семьи должна быть своя доля собственности в жилье. Если доли детям не выделили, а квартира продается, то вероятно в будущем договор купли-продажи будет признан недействительным. Чтобы проверить использовались ли ранее средства материнского капитала на приобретение квартиры (собственник может умолчать о наличии детей) я рекомендую запросить у собственника либо справку из банка, либо справку из пенсионного фонда о том, что материнский капитал не был использован.
- на наличие (или отсутствие) обременений по квартире, запрета на совершение регистрационных действий (арест приставов). Квартира может находиться в залоге не только у банка, но и у других кредиторов.
5. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (документы основания возникновения права собственности)
В зависимости от конкретной ситуации, в результате которой возникло право собственности, это могут быть:
и иные виды документов.
- договор, на основании которого собственник приобрел квартиру;
- свидетельство о праве на наследство;
- решение суда
и иные виды документов.
Эти документы необходимо запросить у собственника и изучить их для того, чтобы убедиться, что сделка, на основании которой человек приобрел имущество, совершена в соответствии с требованиями законодательства.
6. Наличие или отсутствие банкротства одного из участников сделки
Представим, что один из участников сделки банкрот, то все сделки с его имуществом могут быть оспорены, если доказано, что он скрыл это имущество от суда и не все долги погасил. Наличие или отсутствие банкротства можно проверит на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве.
Если продавец находится в процессе банкротства, то все его имущество должно быть оценено и распродано (в случае, если денег на счетах недостаточно) для исполнения требований кредиторов. Если в процессе банкротства квартира будет продана, арбитражный управляющий вправе оспорить сделку. В этом случае квартира должна вернуться продавцу, а деньги покупателю. Наличие дела о банкротстве можно проверить на сайте арбитражного суда.
7. Доверенность
Если со стороны продавца выступает не собственник, а его доверенное лицо, то доверенность необходимо проверить на предмет действительности в реестре доверенностей нотариальной палаты. Любую доверенность можно отозвать и тогда в реестре нотариальной палаты будет сделана запись о том, что доверенность отозвана.
Кстати, человек может продать квартиру, не выезжая из города проживания в город нахождения недвижимости. В этом случае просто оформляется доверенность на агентство (риэлтора) без права получения денег по сделке.
8. Наличие или отсутствие не закрытых исполнительных производств
Информацию по данному пункту необходимо проверить на сайте ФССП. Если есть неоплаченные судебные задолженности, то на квартиру приставы могут наложить арест.
9. Технический паспорт из БТИ
Схему квартиры в техническом паспорте можно визуально сравнить с тем, что есть в реальности. Если была незаконная перепланировка, это сразу станет понятно. При перепланировке запрещены: перенос кухни и сан узла в другую часть квартиры; объединение комнаты с лоджией; снос несущих стен.
Если в квартире были сломаны стены или объединен санузел, то это должно быть оформлено в техническом паспорте с заверительной надписью БТИ. В противном случае перепланировка считается неузаконенной. Технический паспорт из БТИ можно запросить у собственника.
С 2008 года тех паспорт не является обязательным документом. Если у собственника тех паспорт на квартиру отсутствует, то выкопирку можно найти в расширенной выписке ЕГРН (этого документа достаточно для проведения сделки).
10. Наличие или отсутствие долгов по коммунальным услугам
Данную информацию можно проверить в одном из документов:
- квитанция об оплате коммунальных и иных платежей на квартиру;
- справка об отсутствии задолженности
- выписка из финансового лицевого счета.
Эти документы необходимо запросить у собственника. Долги по коммунальным услугам купить квартиру не помешают, но коммунальщики могут отключать свет или перекрывать воду в квартире, требовать погасить задолженность. Должником останется прежний собственник, на новых владельцев квартиры долги не перейдут.
Хотя есть исключение! Если от предыдущего собственника есть долги именно по капремонту, то долг сохранится за квартирой и перейдет новому собственнику.
Новому собственнику придётся пройтись по снабжающим организациям и написать заявления об открытии новых лицевых счетов в связи со сменой собственника. Если при оформлении сделки в акте приема-передачи квартиры показания счетчиков не зафиксированы, то потом будет сложно доказать, что долг был накоплен до новых жильцов.
Проверка квартиры по обозначенным выше пунктам способна обезопасить сделку и убережет вас от возможных проблем с приобретенной недвижимостью в будущем.
